Stocks Pal 股友

  作为一名股息投资者，笔者近来最大的烦恼就是：无股可投！ 两年前，大概2022 左右可以说是股息投资者的天堂 - 笔者当时提出的investment thesis, 比如：（1）经济肯定会从 COVID 复苏  （2）加上股价普遍偏低 ， 当时就重仓投了 Pavreit， Sunreit 等，如今都实现了相当可观的获利。 然而，来到今日，不管是 Maybank, CIMB, Pavreit, Sunreit 等股价都不便宜，都感觉吃不到肉了。 今天就想来分析一个相对冷门的REIT - ATRIUM 来看看有没有机会。 ATRIUM 是做什么的？ 首先来了解ATRIUM 的现状：ATRIUM 是一家以Industrial （工厂）为主的REIT, 有点像小型的 AXREIT，不过不管是知名度 还是 资产总值都比 AXREIT 小很多就是了。 过去3年，ATRIUM 股价跌了20% , 对于REIT 这种相对稳定的类别来说，负20%的回酬可说是相当糟糕的。 至于为什么股价会如此剧烈下跌呢？只要看看dividend 就知道了： 如上图所示： 2021年，ATRIUM 每个季度都有2.2 - 2.5sen 左右的股息；然而到了2023年，就只有每季1.7 sen 罢了，dividend下跌了30%, 股价下跌20%也算刚好罢了。 而dividend 会跌那么多，主要是公司两年前做了private placement, 把股本扩大了20%，来收购新资产，新的成本已经算上 但新资产来不及贡献租金收入，所以每股dividend 自然就跌了20%以上。 只能说，管理层动作太慢了，投资者们白白耗了两年。 了解了过去，那ATRIUM的未来如何呢？ ATRIUM的股价近几个月内跌了10%, 但我们仔细看股息的话，公司已经连续3个季度分发 2 sen以上的股息了，开始有所恢复了。 股息恢复，但股价下跌，通常这时候就会有价值浮现，所以笔者开始注意它了。 以年度股息8.2 sen，股价RM 1.22来算，dividend yield有6.73%，相当不错。我们继续来看ATRIUM有没有什么增长机会。 ATRIUM除了 Atrium Shah Alam 5 (SA5) 以外，出租率都是满的。 SA5的估值占了整体资产的6.3%, assume 当它完全出租的话dividend...

  我最大的持股 Pavreit 终于发布 2024Q1 季报了！快速扫过了一下，发现 Pavreit 有三好一坏，这里就来和各位股友分享一下！   Distribution Income per share 超高 Pavreit 在 2024Q1 的 distribution income per share, 也就是可以拿来分股息的钱 涨到了 2.48 sen 。如果我们以此来推测全年股息的话，那么：   Annual Distributable Income: 2.48 sen x 4 = 9.92 sen ( 全年股息 )   全年股息 9.92 sen 除以 闭市价 RM 1.32 的话，股息率来到了惊人的 7.52%, 非常吸引人！此乃一好。     股权稀释： Pavreit 可能需要发 private placement 来还 Pav Bukit Jalil 的尾款   市场普遍预测 Pavreit 需要在 2025 年举债 或是 发 private placement 来筹钱，而这也是 Pavreit 股价 一直受打压的主要原因之一。   我在 【 浅谈 Pavilion Bukit Jalil: 目前到底是资产，还是累赘 ? 从季报看端倪 】 一文中提过： Pavreit 如果做 private placement, 那我们的股权就会被稀释 8.2% 左右。   如果把这算在内，那 7.52% 的股息率 稀释个 8.2% 就只剩下 6.90% 了。虽然 6.90% 的 dividend yield 不差，但稀释就是让人不爽。此乃一坏！   Pav Bukit Jalil 进步神速 为了方便各位阅读，我整理了 Pavreit 几个主要资产 （ PavKL, Elite Pav Mall, PavBJ ）上个季度 和 这个季度的业绩比较。 上图可见， PavBJ 进步神速： -             短短 3 个月， PavB...

  今天我想分享给各位股友们一个很适合拿来分析 Shopping Mall 资产品质的 metrics: NPI margin 。   Gross Revenue 和 NPI 的意思我在前一篇文章 【浅谈 Pavilion Bukit Jalil: 目前到底是资产，还是累赘 ?  从季报看端倪】 提过了，这里就不在赘述。 首先， NPI margin 是怎么衡量资产质量的呢？   打个比方： 一家公司的 Revenue 有 100 块，成本为 60 块，那它就会净赚 40 块。 Revenue = Gross Revenue NPI = 净赚   简单来说： NPI margin 就是净赚率 , 每一百块钱的 Revenue, 有多少钱是真正进我口袋的。   我整理了Malaysia 各大REIT 的商场的资料，大家来看看： 首先，我们可以看到各大商场的净赚率 良莠不齐，我把它们分成 3 大类：   1.        Shopping Mall 王者　（青色的） ·        这类商场通常会有 60% 以上的净赚率：每 100 块钱 有 60 块会进入自己口袋。 ·        它们都是拥有绝对优势的 mall, 它们不止吸收周围 neighborhood 的人流而已，它们甚至有能力吸引几十公里开外、甚至是国外的客户前来 shopping 。 ·        就比如：吉隆玻 / 雪兰莪的 Sunway Pyramid, MidValley, PavKL ·        槟岛的两大 mall: Gurney 和 QueensBay ·        东海岸的 EastCoast Mall ·     ...