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  今天我想分享给各位股友们一个很适合拿来分析 Shopping Mall 资产品质的 metrics: NPI margin 。   Gross Revenue 和 NPI 的意思我在前一篇文章 【浅谈 Pavilion Bukit Jalil: 目前到底是资产，还是累赘 ?  从季报看端倪】 提过了，这里就不在赘述。 首先， NPI margin 是怎么衡量资产质量的呢？   打个比方： 一家公司的 Revenue 有 100 块，成本为 60 块，那它就会净赚 40 块。 Revenue = Gross Revenue NPI = 净赚   简单来说： NPI margin 就是净赚率 , 每一百块钱的 Revenue, 有多少钱是真正进我口袋的。   我整理了Malaysia 各大REIT 的商场的资料，大家来看看： 首先，我们可以看到各大商场的净赚率 良莠不齐，我把它们分成 3 大类：   1.        Shopping Mall 王者　（青色的） ·        这类商场通常会有 60% 以上的净赚率：每 100 块钱 有 60 块会进入自己口袋。 ·        它们都是拥有绝对优势的 mall, 它们不止吸收周围 neighborhood 的人流而已，它们甚至有能力吸引几十公里开外、甚至是国外的客户前来 shopping 。 ·        就比如：吉隆玻 / 雪兰莪的 Sunway Pyramid, MidValley, PavKL ·        槟岛的两大 mall: Gurney 和 QueensBay ·        东海岸的 EastCoast Mall ·        各个都是大佬 ·        由于它们独特的引流能力，它们的租金可以卖到很高价，所以才造就了非常夸张的净赚率   2.        Neighborhood Mall 　（橙色的） ·        NPI margin 介于 50% - 60% 。这类商场在自己的地盘上 没有对手，它是方圆 5 公里以内人们 shopping 的第一选择。通常，别的 Mall 很难在它的地盘插旗，因为这么做的话肯定两败俱伤。 ·        我本人知

  SUNREIT 、 IGBREIT 、 KIPREIT 几乎在同时间出了季报，本来想说一篇一篇写的，不过太麻烦了，就一次过包在一起了。请股友们多多包涵，多看看其他 REIT 也是不错的啦！   SUNREIT ：成绩不好，但对未来乐观   我知道很多朋友敲碗想看 SUNREIT 的分析，不过很可惜的是 SUNREIT 并没有太多的看点。   简单的财报朋友们都会看了，这里我就挑一些值得注意的点来讨论：   第一： Retail Segment ，也就是那些 shopping mall 整体的 Gross Revenue 增长了 6.2%, 不过 Net Property Income 却减少了 6.1% 。 Topline 变多了，怎么反而 bottomline 变少了呢？那一定是 operating expense 营运成本增加了， SUNREIT 也在财报中点出了这一点，还特地点名了 Utilities 水电费。有关注 REIT 的都知道 水电费涨了的事， 其他的 REIT 如 PAVREIT 也无法幸免。   来看各个 shopping mall: ·         Sunway Pyramid 作为 SUNREIT 的王牌，很多时候只要 Sunway Pyramid 好， SUNREIT 就好。 它不好 那影响就挺大的。这个季度就是最好的例子 : 虽然 Pyramid 的 Revenue 增加了 RM 4.5 million, NPI 却反而跌了差不多 RM 7 million 。这一来一回就代表成本增加了 RM 11 million, 也太多了吧。可以说，这季度 Sunway Pyramid 的表现是不好的，成本控制不下来。 ·         反观位于槟城北海的 Sunway Carnival 就表现很好： Revenue 增加了只有 RM 3 million, 但 NPI 却增加了 RM 4 million, 成本甚至比以前更低，在涨电费的年代这到底是怎么做到的，好厉害 👍     除了 Retail  外， SUNREIT 的其他看点有： ·          Hotel  业务继续蒸蒸日上， Revenue  和 NPI  都有所增长。 ·          Su