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Pavreit 2024Q1 季报速读: 三好一坏

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  我最大的持股 Pavreit 终于发布 2024Q1 季报了!快速扫过了一下,发现 Pavreit 有三好一坏,这里就来和各位股友分享一下!   Distribution Income per share 超高 Pavreit 在 2024Q1 的 distribution income per share, 也就是可以拿来分股息的钱 涨到了 2.48 sen 。如果我们以此来推测全年股息的话,那么:   Annual Distributable Income: 2.48 sen x 4 = 9.92 sen ( 全年股息 )   全年股息 9.92 sen 除以 闭市价 RM 1.32 的话,股息率来到了惊人的 7.52%, 非常吸引人!此乃一好。     股权稀释: Pavreit 可能需要发 private placement 来还 Pav Bukit Jalil 的尾款   市场普遍预测 Pavreit 需要在 2025 年举债 或是 发 private placement 来筹钱,而这也是 Pavreit 股价 一直受打压的主要原因之一。   我在 【 浅谈 Pavilion Bukit Jalil: 目前到底是资产,还是累赘 ? 从季报看端倪 】 一文中提过: Pavreit 如果做 private placement, 那我们的股权就会被稀释 8.2% 左右。   如果把这算在内,那 7.52% 的股息率 稀释个 8.2% 就只剩下 6.90% 了。虽然 6.90% 的 dividend yield 不差,但稀释就是让人不爽。此乃一坏!   Pav Bukit Jalil 进步神速 为了方便各位阅读,我整理了 Pavreit 几个主要资产 ( PavKL, Elite Pav Mall, PavBJ )上个季度 和 这个季度的业绩比较。 上图可见, PavBJ 进步神速: -             短短 3 个月, PavBJ 的 Gross Revenue 增长了 11.4% ,而 Net Property Income 更加夸张,增长了 16% 。要知道, REIT 一年要是有 5-6% 的增长,那都算是非常客观的了。一个季

分析REIT商场 (Mall) 的有力metric: NPI margin

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  今天我想分享给各位股友们一个很适合拿来分析 Shopping Mall 资产品质的 metrics: NPI margin 。   Gross Revenue 和 NPI 的意思我在前一篇文章 【浅谈 Pavilion Bukit Jalil: 目前到底是资产,还是累赘 ?  从季报看端倪】 提过了,这里就不在赘述。 首先, NPI margin 是怎么衡量资产质量的呢?   打个比方: 一家公司的 Revenue 有 100 块,成本为 60 块,那它就会净赚 40 块。 Revenue = Gross Revenue NPI = 净赚   简单来说: NPI margin 就是净赚率 , 每一百块钱的 Revenue, 有多少钱是真正进我口袋的。   我整理了Malaysia 各大REIT 的商场的资料,大家来看看: 首先,我们可以看到各大商场的净赚率 良莠不齐,我把它们分成 3 大类:   1.        Shopping Mall 王者 (青色的) ·        这类商场通常会有 60% 以上的净赚率:每 100 块钱 有 60 块会进入自己口袋。 ·        它们都是拥有绝对优势的 mall, 它们不止吸收周围 neighborhood 的人流而已,它们甚至有能力吸引几十公里开外、甚至是国外的客户前来 shopping 。 ·        就比如:吉隆玻 / 雪兰莪的 Sunway Pyramid, MidValley, PavKL ·        槟岛的两大 mall: Gurney 和 QueensBay ·        东海岸的 EastCoast Mall ·        各个都是大佬 ·        由于它们独特的引流能力,它们的租金可以卖到很高价,所以才造就了非常夸张的净赚率   2.        Neighborhood Mall  (橙色的) ·        NPI margin 介于 50% - 60% 。这类商场在自己的地盘上 没有对手,它是方圆 5 公里以内人们 shopping 的第一选择。通常,别的 Mall 很难在它的地盘插旗,因为这么做的话肯定两败俱伤。 ·        我本人知