分析REIT商场 (Mall) 的有力metric： NPI margin
今天我想分享给各位股友们一个很适合拿来分析 Shopping Mall 资产品质的 metrics: NPI margin 。 Gross Revenue 和 NPI 的意思我在前一篇文章 【浅谈 Pavilion Bukit Jalil: 目前到底是资产，还是累赘 ? 从季报看端倪】 提过了，这里就不在赘述。 首先， NPI margin 是怎么衡量资产质量的呢？ 打个比方： 一家公司的 Revenue 有 100 块，成本为 60 块，那它就会净赚 40 块。 Revenue = Gross Revenue NPI = 净赚 简单来说： NPI margin 就是净赚率 , 每一百块钱的 Revenue, 有多少钱是真正进我口袋的。 我整理了Malaysia 各大REIT 的商场的资料，大家来看看： 首先，我们可以看到各大商场的净赚率 良莠不齐，我把它们分成 3 大类： 1. Shopping Mall 王者 （青色的） · 这类商场通常会有 60% 以上的净赚率：每 100 块钱 有 60 块会进入自己口袋。 · 它们都是拥有绝对优势的 mall, 它们不止吸收周围 neighborhood 的人流而已，它们甚至有能力吸引几十公里开外、甚至是国外的客户前来 shopping 。 · 就比如：吉隆玻 / 雪兰莪的 Sunway Pyramid, MidValley, PavKL · 槟岛的两大 mall: Gurney 和 QueensBay · 东海岸的 EastCoast Mall · 各个都是大佬 · 由于它们独特的引流能力，它们的租金可以卖到很高价，所以才造就了非常夸张的净赚率 2. Neighborhood Mall （橙色的） · NPI margin 介于 50% - 60% 。这类商场在自己的地盘上 没有对手，它是方圆 5 公里以内人们 shopping 的第一选择。通常，别的 Mall 很难在它的地盘插旗，因为这么做的话肯定两败俱伤。 · 我本人知