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分析REIT商场 (Mall) 的有力metric: NPI margin

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  今天我想分享给各位股友们一个很适合拿来分析 Shopping Mall 资产品质的 metrics: NPI margin 。   Gross Revenue 和 NPI 的意思我在前一篇文章 【浅谈 Pavilion Bukit Jalil: 目前到底是资产,还是累赘 ?  从季报看端倪】 提过了,这里就不在赘述。 首先, NPI margin 是怎么衡量资产质量的呢?   打个比方: 一家公司的 Revenue 有 100 块,成本为 60 块,那它就会净赚 40 块。 Revenue = Gross Revenue NPI = 净赚   简单来说: NPI margin 就是净赚率 , 每一百块钱的 Revenue, 有多少钱是真正进我口袋的。   我整理了Malaysia 各大REIT 的商场的资料,大家来看看: 首先,我们可以看到各大商场的净赚率 良莠不齐,我把它们分成 3 大类:   1.        Shopping Mall 王者 (青色的) ·        这类商场通常会有 60% 以上的净赚率:每 100 块钱 有 60 块会进入自己口袋。 ·        它们都是拥有绝对优势的 mall, 它们不止吸收周围 neighborhood 的人流而已,它们甚至有能力吸引几十公里开外、甚至是国外的客户前来 shopping 。 ·        就比如:吉隆玻 / 雪兰莪的 Sunway Pyramid, MidValley, PavKL ·        槟岛的两大 mall: Gurney 和 QueensBay ·        东海岸的 EastCoast Mall ·        各个都是大佬 ·        由于它们独特的引流能力,它们的租金可以卖到很高价,所以才造就了非常夸张的净赚率   2.        Neighborhood Mall  (橙色的) ·        NPI margin 介于 50% - 60% 。这类商场在自己的地盘上 没有对手,它是方圆 5 公里以内人们 shopping 的第一选择。通常,别的 Mall 很难在它的地盘插旗,因为这么做的话肯定两败俱伤。 ·        我本人知

SUNREIT、IGBREIT、KIPREIT: 季报一次看。成长要来了吗?

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  SUNREIT 、 IGBREIT 、 KIPREIT 几乎在同时间出了季报,本来想说一篇一篇写的,不过太麻烦了,就一次过包在一起了。请股友们多多包涵,多看看其他 REIT 也是不错的啦!   SUNREIT :成绩不好,但对未来乐观   我知道很多朋友敲碗想看 SUNREIT 的分析,不过很可惜的是 SUNREIT 并没有太多的看点。   简单的财报朋友们都会看了,这里我就挑一些值得注意的点来讨论:   第一: Retail Segment ,也就是那些 shopping mall 整体的 Gross Revenue 增长了 6.2%, 不过 Net Property Income 却减少了 6.1% 。 Topline 变多了,怎么反而 bottomline 变少了呢?那一定是 operating expense 营运成本增加了, SUNREIT 也在财报中点出了这一点,还特地点名了 Utilities 水电费。有关注 REIT 的都知道 水电费涨了的事, 其他的 REIT 如 PAVREIT 也无法幸免。   来看各个 shopping mall: ·         Sunway Pyramid 作为 SUNREIT 的王牌,很多时候只要 Sunway Pyramid 好, SUNREIT 就好。 它不好 那影响就挺大的。这个季度就是最好的例子 : 虽然 Pyramid 的 Revenue 增加了 RM 4.5 million, NPI 却反而跌了差不多 RM 7 million 。这一来一回就代表成本增加了 RM 11 million, 也太多了吧。可以说,这季度 Sunway Pyramid 的表现是不好的,成本控制不下来。 ·         反观位于槟城北海的 Sunway Carnival 就表现很好: Revenue 增加了只有 RM 3 million, 但 NPI 却增加了 RM 4 million, 成本甚至比以前更低,在涨电费的年代这到底是怎么做到的,好厉害 👍     除了 Retail  外, SUNREIT 的其他看点有: ·          Hotel  业务继续蒸蒸日上, Revenue  和 NPI  都有所增长。 ·          Su