分析REIT商场 (Mall) 的有力metric： NPI margin
今天我想分享给各位股友们一个很适合拿来分析 Shopping Mall 资产品质的metrics: NPI margin。
Gross Revenue 和 NPI 的意思我在前一篇文章【浅谈 Pavilion Bukit Jalil: 目前到底是资产，还是累赘 ? 从季报看端倪】提过了，这里就不在赘述。
首先，NPI margin 是怎么衡量资产质量的呢？
打个比方：
一家公司的Revenue 有100块，成本为60块，那它就会净赚40块。
Revenue =
Gross Revenue
NPI = 净赚
简单来说：NPI margin 就是净赚率, 每一百块钱的Revenue, 有多少钱是真正进我口袋的。
我整理了Malaysia 各大REIT 的商场的资料，大家来看看：
首先，我们可以看到各大商场的净赚率
良莠不齐，我把它们分成3大类：
1. Shopping Mall 王者 （青色的）
· 这类商场通常会有60% 以上的净赚率：每100块钱 有60块会进入自己口袋。
· 它们都是拥有绝对优势的mall, 它们不止吸收周围neighborhood 的人流而已，它们甚至有能力吸引几十公里开外、甚至是国外的客户前来shopping。
· 就比如：吉隆玻/雪兰莪的Sunway Pyramid, MidValley, PavKL
· 槟岛的两大mall: Gurney 和 QueensBay
· 东海岸的EastCoast Mall
· 各个都是大佬
· 由于它们独特的引流能力，它们的租金可以卖到很高价，所以才造就了非常夸张的净赚率
2. Neighborhood Mall （橙色的）
· NPI margin 介于50% - 60%。这类商场在自己的地盘上 没有对手，它是方圆5公里以内人们shopping 的第一选择。通常，别的Mall 很难在它的地盘插旗，因为这么做的话肯定两败俱伤。
· 我本人知道的例子就有Penang Mainland 的 Sunway Carnival。本来有一个叫GEM 的Mall 想在它旁边打对台的，不过Sunway 的管理层 狠狠来把Sunway Carnival 扩大一倍。结果那么多年了我还没有看到GEM 出现在那里。Sunway 管理层真的geng!
· 这类mall 通常有40 – 60% 的净赚率。PavREIT 的Pavilion Bukit Jalil 也属于这类哦，所以不要期待他可以并肩Pavilion KL 了。
3.
逐渐没落的Mall （红色的）
· 这里的都是一些很老的或者已经失去了竞争优势的mall。
· 比如CLMT的Sungai Wang Plaza 和 The Mines, PavREIT 的DAMEN Mall
· 这些商场不是已经亏钱，就是在下跌趋势中。老实说，我也不懂它们会怎么收尾，因为想卖也未必卖得出去。
KIPREIT: 奇葩的存在
· KIPREIT 旗下的mall 是很奇特的存在。如果我们看KIPREIT 在Southern Region, 也就是Johor 那里的Kipmall Masai, Kipmall Tampoi,
Kipmall Kota Tinggi 的话，它们的NPI margin 高达76%，比PavKL 和 Midvalley 这些一线资产还高！太夸张了!
· 那为什么这些 听都没听过的 3-4线Mall 的NPI margin 会比大佬来得高呢？个人认为是maintenance的部分。PavKL, Sunway Pyramid, Midvalley 为了保持领先，每年都必需花大钱来做event、提升品质，确保Mall 比别人high class 来维持品牌定位；相反的Kipmall 只需要最低限度地保持干净，该用的能用就好。这样下来，就反而这些3-4线mall 的margin 就很美了。这也说明KipREIT 的定位是有其竞争优势的 – 明知比不过luxury, 那就走平民路线，同样可以赚钱。
· 相对的，如果我们观察 KipREIT 在Central Region (Selangor, Melaka, Negeri
Sembilan) 的Mall，NPI margin 就只剩下52% 罢了，也显示了Kipmall 在这些地区没有优势。
另外，我有朋友特地敲碗分析 CLMT，这里就稍微提一提吧，不好意思拖了那么久😁
CLMT:
· 从以上的图表就可以看得出：CLMT 拥有一些强势资产如：Gurney Plaza、Queensbay Mall、East Coast Mall。它们的NPI margin 得以保持在60% 以上。
· 同样的，CLMT 也同样拥有一些表现非常糟糕的mall: The Mines 和 Sungai Wang Plaza。Sungai Wang 甚至是亏钱的。
· 所以CLMT 值不值得投资 就要看上升的力道 和 拖后腿的力道哪个比较强。这是很难判断的，我们还有很多相对容易判断其前景的REIT, 所以我个人不会想要赶趟浑水。有些钱 我是没有能力赚的。
总结：
好了，这篇单纯想分享一下NPI
margin 如何帮我们了解Mall 资产的质量而已。你不妨也来算算看你喜欢的mall 的 NPI margin 吧！欢迎留言告诉我你的发现。
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注：以上的文章只是分析，不是投资建议，不是买卖建议。投资有风险，投资前请一定要做功课，独立思考和咨询投资专家。分析只是参考用的，请一定要自己加以分辨。
