浅谈 Pavilion Bukit Jalil: 目前到底是资产，还是累赘 ? 从季报看端倪
Pavreit 2023年度最后一个季报终于出了！相信各位股东看到 全年股息来到历史新高的9.01sen，肯定都高兴坏了吧。
一如往常，让股友 我来陪大家做个 【Pavreit季报速看】，并顺道分享一下我对Pavreit 的看法吧。内容大纲如下：
· Pavreit季报速看
· 浅谈 Pavilion Bukit Jalil: 目前到底是资产，还是累赘
这期会有很多数字，请朋友们多多包涵。
Pavreit季报速看
简单的财报 朋友们都会看了，让我直奔有趣的点：
左边为 2023Q4 最新成绩，右为去年2022Q4 的同期成绩。
先科普一下我喜欢看的Net
Property Income (NPI)。
NPI = Gross Revenue – Operating Expense
REIT 就是做包租公生意的嘛：Gross Revenue 就是收到的租金，减去商场的maintenance、utilities 水电费等 Operating Expenses, 剩下来的就是商场的净收入，也就是NPI 了。
要注意的是：这个NPI 还没有扣除 产业的利息支出、管理费等。不过作为一个metric 来说，NPI 很好用。
好，看回季报：我们可以看到
Net Property Income 对比去年有了非常夸张的成长，一共涨了RM 37.7million 或 38.9%。
我为此感到高兴，不过作为一名负责任的投资者，我们还是必须要了解成长的来源是什么，明年能不能复制等。这样我们才能更精准地了解一家公司。
如图所示：
· Pavilion Bukit Jalil (PavBJ) 贡献了RM 23.1 million 的成长，占了 RM37.7 million 的61%，是最大贡献者。不过，这也是预料中事啦，毕竟去年同期还没有PavBJ。虽然PavBJ 贡献很多成长，不过我个人觉得它目前其实还是倾向于拖后腿比较多，等等我会分析为何我会这么认为。
· 接下来，值得一提的是 Pavilion KL (PavKL) 和 Elite Pavilion Mall (Elite Pav) 这两兄弟，贡献了RM 15.5 million 的增长，超厉害的。
· 至于DaMen Mall 和 Intermark Mall, 这里就不分析了，就当它们不存在好了。
分析了以上，我们就会知道明年肯定是无法复制今年的夸张成长的，毕竟明年不会有多一个PavBJ了嘛。
浅谈 Pavilion Bukit Jalil: 对PavREIT来说，是资产，还是累赘？
要了解一项收购是好 是坏，我们就一定要了解：
1.
收购价 – 有没有买贵？
2.
资产的收入 – 资产赚钱吗？
PavBJ 的收购价是RM 2.2 billion，资金组成大概如下：
-
MYR
1.0 billion 是和银行借钱，是要还利息的。
-
MYR
0.72 billion （已筹得, 已付款）是private placement, 卖股换现钱。
-
MYR
0.3 – 0.4 billion 左右要做private placement （未筹得, 未付款）
再来PavBJ 的赚钱能力如下：
一个季度
Gross Revenue：RM 45.7 million
NPI: RM
23.1 million
把以上乘4 换算成年度收入的话会是：
Gross Revenue： RM 182.8 million
NPI: RM 92.4
million
RM 2.2
billion (或 RM 2,200
million) 的收购价，换来
-
RM 182.8 million 的Revenue （8.3% Gross Yield）
-
RM
92.4 million 的NPI （4.2% Net Yield）
PavBJ 4.2% 的 Net Yield, 是低过PavREIT 整体6% 以上的dividend yield 的，所以很明显是拖累了。
如果我们要算得更细一点的话，就必须算算PavBJ 的那 RM 1.0
billion 的债务。
季报里面有提到：PavREIT 平均的债务成本是4.7%。RM 1 billion 的4.7% 就是一年RM 47 million 单纯就是拿来还利息的, 占了差不多NPI的一半了，也就是说，收入一半都拿去还债了。
NPI RM 92.4 million – Interest RM 47.0 million = 真正的收入 RM 45.4 million
PavBJ 的真回酬 = RM 45.4 million / RM 2,200 million 收购价 = 2.1%
这2.1% 的真回酬 比 FD 还低，投资者单纯拿去放FD, 还赚比较多。
说到这里，你也许也就明白为什么其他REIT如 SunREIT、IGBREIT 都回到不错的价位了，但PavREIT 股价始终还停留在COVID 低点。因为投资者们都很厉害算的。
那PavBJ 就那么糟糕吗？
是糟糕，不过PavBJ 的Occupancy 入驻率才85% 而已，而且RM 9.50 per sf 的租金还算不贵的 （PavKL 应该有RM 20 per sf 以上，PavBJ 未来能有RM 13 per sf 我们就要偷笑了），整体还有成长空间，PavBJ 还不是完全体。
你不放心的话，我们可以来大概算一下：
我们预计完全体的PavBJ 在Gross Revenue 上有50% 的增长： RM 182.8 million x 150% = RM 274.2
million
预计 Operating Expense
涨20% 好了 （Operating Expense 会涨比较少是因为PavBJ 现在不管有没有驻户都已经在承担expenses了）： RM 89.8 million x 120% = RM 107.8
million
那NPI 就是： RM 274.2 million – RM 107.8 million
= RM 166.4 million
再减去RM 47 million
的利息支出 = RM 119.4 million
RM 119.4 million
/ RM 2,200 million = 5.4% yield
虽然不到非常好，但还是不错的。当然，你问我的话，我是希望收购价更低一点的，这样回酬就高了。
为什么PavBJ是拖累，但季报却那么好的？
我不敢说我有全部的答案，我能想到的原因有几个：
· PavKL 的增长太好了，盖过了PavBJ 的拖累。PavKL 是本次MVP, 如果不是PavBJ，那PavREIT 的股价表现肯定非常好了。
· RM 2.2 billion 收购价里的 RM 375 million 是还没付钱的，这其实算是0% 利息的贷款。为了还上这笔钱，PavREIT 肯定还要来多一次private placement 稀释股权。
那会稀释多少呢？
如果PavREIT 用每股RM 1.25 来筹钱的话，RM 375 million / RM 1.25 = 300 million
股。
PavREIT 现有的股数是 3,650 million 股，再加上300 million 股的话， 就大概会稀释8.2%。
也就是说，你现在看到 新高业绩的9.01 sen 年度股息 未来会被稀释 8.2% = 8.27 sen 股息。
这样来看的话 就不是历史新高了，跟2022年差不多罢了。
所以，我们要知道： PavREIT
实际上不是史上最好业绩，那只是因为timing的问题，股权还没有稀释罢了。
总结：
Pavilion
Bukit Jalil 的表现现在虽然还不是很好，但我相信这项收购长久来说是好事来的，毕竟PavREIT 也不可能永远窝着PavKL罢了。成长总是会伴随着阵痛的，我觉得管理层在PavKL 业绩强劲的时机购入PavBJ 已经成功把大部分的阵痛都掩盖过去了，看看所有人都觉得PavREIT 这季度的业绩很好就知道了。这业绩 投资者们还是买单的。
好了，希望这一篇会让各位股友对
PavBJ 的帐有更好的理解。这是我第一次尝试那么多数字的文章，其中肯定多有纰漏，请朋友们多多包涵与指教。你喜欢这类型的分析吗？ 喜欢或讨厌都可以告诉我哦！
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注：以上的文章只是分析，不是投资建议，不是买卖建议。投资有风险，投资前请一定要做功课，独立思考和咨询投资专家。分析只是参考用的，请一定要自己加以分辨。
